10년 후 중국에서 가장 귀한 것'두 가지' 는 무엇...? NO 집!

 

안녕하세요 한어고입니다^^

 

 

미래에 대한 예측은 항상 불확실하지만, 그래도 앞을 대비하기 위해 그만둘 수 없는 일이죠. 중국에서도 10년 후에 귀중한 자산이 무엇이 될까 예측해보는 기사가 나왔는데, '집'이 아니라 '두 가지'의 흔한 것들이 10년 후에는 가장 귀중한 자산이 될 것이라고 보았습니다. 과연 그것이 무엇일지 알아볼까요?

 

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미래에는 중국에서 무엇이 가장 귀중한 것이 될까요? 만약 당신이 10명에게 물어본다면, 각각 다른 10개의 답을 들을 수 있을 것입니다. 여러 학계에서도 예측 분석을 계속 해왔지만, 대부분 각자의 입장에 서 있기 때문에 대답은 한결같습니다. 집만 놓고 보면, 20년 전에는 많은 중국인들이 오늘날 집이 이렇게 귀중해질 거라고 생각하지 않았을 것입니다. 그렇지 않으면 너도나도 어떻게 해서든지 집을 두 채씩은 장만했을 것이지요. 그렇지만, 이미 지나간 일에 후회해서 무슨 소용일까요. 앞으로를 대비하는 것이 가장 최선의 선택이겠지요.

 

 

비록 집을 장만하지 못해서 현재 돈을 벌지 못한 사람들도 적지 않지만, 왜 당시엔 '깜짝' 기회였는지 알아야 할 것입니다. 실패는 성공의 어머니라는 속설에 따라 경험과 교훈을 얻고 미래 분석의 토대를 마련해야 합니다. 집들에 대한 두 가지 문제 분석을 먼저 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

현재, 왜 집이 가장 '귀중한' 물건이라고 말하는가?

 

 

첫 번째 이유로는 도시화로 인한 대량의 주택 수요 때문입니다.

 

중국에는 14억명의 사람들이 있지만, 2000년 당시 중국에서 상주 인구의 도시화율은 36.22%에 불과했는데, 이것도 엄밀히 말하면, 당시 중국은 농업인구가 대다수였습니다. 우리가 알고 있듯이, 세계의 대다수 선진 국가들은 모두 도시화를 거쳤고, 인구의 80% 이상이 도시에 거주하고 있습니다. 예를 들어 일본은 92%에 이르고, 미국은 82%에 달합니다. 다시말해서, 선진국이 되려면 도시화는 거스를 수 없는 변화의 흐름입니다.

 

 

이러한 예측에 따라, 2019년 중국의 도시화율이 60%에 이를 것이라는 전망은 어렵지 않게 예측할 수 있었습니다. 이는 19년 전에 비해 도시화율이 24% 가까이 늘어난 것으로, 매년 평균 1700만 명이 도시에 들어오면서 주택 수요, 교육 수요가 크게 발생하고 있는 것과도 관련있습니다. 게다가 교육과의 밀접한 관계로 아이들을 위해 경제적 여유가 있는 사람들이 학군이 좋은 지역의 집을 사들이면서 학군 부동산의 상승을 이끌었습니다. 돌이켜보면, 좋은 학군을 가진 지역의 집값은 종종 한 지역의 집값의 '본보기'가 되므로, 이는 반드시 지역의 집값에 영향을 주는 것입니다.

 

 

그렇다면 이러한 상황이 얼마나 오래 지속될까요? 세계 주요 선진 경제권의 진입 기준에 따르면 도시화율은 70% 이상이 되어야 저속 단계로 진입할 수 있다고 합니다. 지난 몇 년간 중국 연 평균 1%의 도시화 속도라면 10년은 더 걸릴 것입니다. 10년 후, 도시화율이 70%에서 80%까지 도달하려면 수 십년이 걸릴 수도 있는 것이죠.

 

 

두 번째 원인은 투자 경로가 좁고, 집이 금융적 속성을 갖추었기 때문입니다.

 

집의 본래 속성은 주거용입니다. 정상적인 상황에서는 집에 사람이 거주하지 않으면 가치를 잃게 됩니다. 그러나, 이런저런 이유로 서민의 눈높이에 맞는 투자처가 거의 없고, 인터넷에 떠도는 재테크 상품들은 돈을 잃기 쉽상입니다. 그러나, 집은 중국에서 부동산으로 분류되는 고정자산이기 때문에 사람들은 눈에 보이고 만져볼 수 있는 것에 투자하게 되고, 그렇다보니 부동산은 거주 목적이 아닌 투자 목적의 대상이 되었습니다.

 

 

또한, 집 값이 많이 오르고 하락폭은 적어지게 되자, 집을 살 수 있을 뿐만 아니라 증식할 수 있다는 것을 알게 되었고, 어느정도 자금을 저축하면 집을 사고, 월세를 받아서 집을 사는데 빌린 돈을 상쇄하는 사람도 적지 않게 되었습니다. 그리고 집은 부모를 봉양하는데에도 좋고, 자녀에게 물려줄 수도 있기 때문에 어쨌든 살 만한 가치가 있다는 계산이 나오게 되어 수요가 늘어난 것입니다.

 

 

세 번째 원인은 통화 가치의 하락 가능성이 존재하고, 부의 희석이 우려되기 때문입니다.

 

사실, 사람들이 집을 사려고 하는 이유는, 화폐 가치가 평가 절하될까봐 걱정이 되기 때문입니다. 어렵게 번 돈이 인플레이션으로 그 가치가 희석되는 상황은 과거에도 실제로 일어났던 일이죠. 예를 들어, 30년 전에는 설탕 한 알에 몇 푼이던 것이, 지금은 1위안으로 몇 십배나 불어난 것입니다. 과거 속도라면 현재 1만 위안이 10년 후에는 5천~6천 위안 정도의 구매력 밖에 없게 될 것입니다.

 

 

이에 따라 2010년엔 72조 5000억 위안이었던 통화 공급량 M2가 지금은 어떠한지 데이터를 보면 알 수 있습니다. 2019년 9월 M2 수치에 따르면 이미 195조 2000억 위안으로 10년 만에 전자의 2.69배가 되었습니다.

 

 

그래서 위의 세 가지 이유로 알 수 있듯이, 희소성이 높은데다, 사람들의 주택 수요가 많기 때문에 현 단계에서 '집'은 여전히 중국에서 가장 귀한 물건이라는 것을 알 수 있습니다.

 

 

 

 

그렇다면, 10년 후에는 왜 '집'이 더이상 '가장 귀중한' 물건이 아닌 것일까요?

 

앞에서 우리는 현 단계의 '집'이 가장 '값나가는' 현실적인 이유에 대해 이야기했습니다. 그러나 집은 특수 상품이지만, 중국의 경제 규율에 따른 수요와 공급의 관계, 장기 통화정책, 정책적 영향 등 3대 요인이 있다는 점을 염두하고 간단히 말해보겠습니다.

 

 

첫째, 수요와 공급의 관계입니다.중국에서 빈 집이 5000만 채라고 보고하는 기관도 있고, 또 어떤 매체에서는 중국의 빈 집이 16억 명이 살기에 충분할 정도라고 하는데, 이러한 수치들은 사실무근이며 공식적인 인정을 받지 못하는 것입니다. 하지만 중국 통계청에서 발표한 2018년의 통계에 따르면 도시의 1인당 주거면적은 39제곱미터로 선진국과 격차가 줄었습니다. 중국에서 최근 3녀난 완공한 주택을 기준으로 하면, 보장주택과 분양주택이 연간 1500만 채 안팎이고, 그 속도로 10년을 더 가면 1억 5천만 채로, 가구당 평균 3명이 거주한다고 가정한다면, 앞으로 10년 간 4.5억 명이 거주할 수 있는 주택이 지어지는 것입니다. 향후 10년 후 중국의 도시화율이 70%에 이른다고 가정하면 새로운 도시인구는 2억명에 불과한데, 이에 비해 4.5억 명이 거주할 수 있는 새로운 주택의 공급은 수요에 비해 초과공급인 것이죠.

 

 

두 번째, 장기 통화정책입니다.경기가 L자형에 진입하면서 더 이상 고도성장을 추구하지 않고 질적으로 발전하는데 집중하고, 이에 대응하는 통화정책을 펼치면서 2016년까지 M2 두 자릿수 성장이 역사적 기록이 되었다는게 업계의 전망입니다. 실제로 2017년과 2018년의 M2는 8%대로 되돌아갔고, 2019년에도 8%대가 될 것으로 보입니다. 이러한 추세로 볼때 통화 증가속도는 경제 발전속도와 마찬가지로 둔화될 것입니다.

 

 

세 번째, 장기적 매커니즘 정책의 작용입니다.주택시장이 신주택 시대로 접어들면서 토지 재정이 지속가능하지 않다면, 그 동안 중국에서 부동산 세금과 관련한 뉴스나 일부에서 기대했던 보유세 등은 더이상 소문으로만 존재하지 않을 것입니다. 이런 관점에서 볼때, 집의 금융 투자 속성은 약화되고, 투자 목적의 고객들은 부동산 시장에서 밀려날 것입니다. 이렇게되면, 대량의 비축 주택이 시장에 방출되어 신규 주택과 함께 충분한 주택 공급량을 형성하게 될 것입니다. 물론 도시간의 차이로 인해 이러한 수급관계는 분화될 수도 있습니다.

 

 

따라서, 위의 세 가지 요소를 보면, 집이 공급과잉 되면서 가장 귀중한 물건이 아니라는 것을 알 수 있습니다.

 

 

 

 

 

10년 후, 집이 가장 귀중하지 않다면 무엇이 가장 귀중하게 될까요?

 

 

10년 후, 미래에 무엇이 가장 가치가 있을까요? 어떤 사람들은 분명 집일 것이라고 말하는데, 집이 오래되어도 다시 헐고 새로 지으면 부자가 될 수 있다고 생각하기도 합니다. 어떤 사람들은 황금이라고 하는 사람들도 있는데요, 석유 가격이 배럴 당 100달러에 이르렀을때, 누군가는 석유라고 말하기도 했습니다. 이 모든 것들은 검증할 시간이 필요하지만, 두 가지의 흔한 것들이 10년 후에 가장 귀중하게 될 것이다라고 말한 베테랑 투자자도 있는데, 과연 일리가 있을까요?

 

 

첫째, 인적 자원입니다.이에 대해 적지 않은 중국 사람들은 회의적인 태도를 가지고 있는데요, 이중 주요한 이유는 다음과 같습니다. 미래에는 로봇이 보급되면서 사람들의 일자리도 사라질텐데 무슨소리인가 하겠지만, 사실은 그렇지 않습니다. 먼저, 경제가 발전할수록 그것은 인건비가 비싸진다는 것을 의미합니다. 예를 들어 선진국에서는 비록 많은 상품들이 매우 저렴하지만, 사람의 수공이 들어간 제품들의 가격은 매우 높습니다. 다음으로, 기계 자체는 생각하지 않고, 혁신적인 것이 아니므로 사람이 지도하는 것이 필요하기 때문이며, 세번째로는, 텔레비전 앞에서 축구 경기를 보는 것과 현장에서 보는 것은 전혀 다른 느낌이기 때문에 어떤 사람들은 몇 천 위안을 주고 표를 사서 보는 것과 같다고 말할 수 있습니다. 그러나 주의할 점은, 인력에 대한 투자는 단지 아이를 더 낳는 것, 키우는 것, 교육을 하는 것이 아닌, 미래에 실제로 필요한 인재를 길러내는 것임을 알아야 합니다.

 

 

두번째, 토지자원입니다.이것은 비교적 이해하기 쉬울 것입니다. 토지는 우리의 주택 건설에만 필요한 것이 아니라 경제 발전의 수요와 일치하는 면이 많아서 많은 토지자원이 필요합니다. 예를 들어, 사람들의 소득이 높아지고, 문화오락에 대한 수요가 늘어나게 되면, 각 도시마다 토지에 문화오락 시설을 건설해야 할 것입니다. 도시 인구가 늘어나고 차가 많아지면, 고속도로나 철도 교통을 더 많이 건설해야 하는데, 이는 모두 토지를 많이 필요로 하는 것입니다. 또 도시화 후기에는 주택만 있으면 안되고, 병원, 학교, 노후시설 등의 토지가 필요하며 도시 인구가 많을수록 일자리가 많이 생기고, 그에 걸맞는 기업주택도 많이 필요합니다. 개발 가능한 토지 자원이 점점 적어짐에 따라, 토지는 미래에 가장 '희소한'자원임에 틀림없을 것입니다.

 

 

<참고기사>

https://mbd.baidu.com/newspage/data/landingshare?context=%7B%22nid%22%3A%22news_9034385800656163113%22%2C%22ssid%22%3A%22%22%7D&pageType=1

10年后，中国最贵重的不再是房子，而是这“两样”不起眼的东西？

 

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요즘 우리나라도 점차 개발가능한 토지자원이 적어지고, 빈 집이 늘어나고 있는데요, 10년 후의 상황이 어떠할지 예측해보는데 위와 같은 기사를 참고해볼만한 가치가 있을 것 같습니다.