중국에서 부동산 권리증이 사라진다? 70년 만기이후 부동산 권리의 귀속은..?

 

안녕하세요 한어고입니다^^

 

 

중국에서는 부동산 거래시 땅은 국가 소유이고, 그 위의 건물은 개인 소유라고 합니다. 그런데, 국가로부터 장기 임대한 이 땅의 만기가 되면 어떻게 될까요?

이에 대해 중국에서 기사로 보도된 바가 있어서 소개하려고 합니다.

 

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중국에서 부동산과 관련된 일은 사람들이 항상 토론하는 화젯거리입니다. 대부분의 관심의 초점은 집값 위주여서 내집마련을 위해 목돈을 모을 때 집값이 또 오를까봐 걱정하거나, 여유 있는 사람들은 집을 산 뒤 집값이 떨어질까봐 걱정합니다. 결국 집값이 이렇게 상승한지 이미 여러 해가 되었으니 만일 집값 조정을 한다면 큰 손해를 볼 것입니다. 물론 집을 사기로 결정한 사람들에게는 통화가치 하락, 실물 재산 소유 또는 임대 수입 등 당연히 그들만의 이유가 있을 것입니다.

 

 

 

 

사실 집을 사지 않는 이유로 집값 하락을 걱정하는 것 외에도 두 가지가 더 있다고 합니다. 첫째는 주택의 수명문제입니다. 중국 부동산 전문업체 완커(万科)의 창시자 왕스(王石)는 일반적으로 주택이 30년이면 너무 낡아서 철거될 수 있다고 말합니다. 두 번째는 집이 70년이 되면 그 많은 돈을 들여서 산 집이 아직도 자기것인가 하는 문제입니다. 그래서 그들이 보기엔 이것이 셋방과 다를게 없다고 생각되는 것입니다. 다시 말해서, 집을 사지 않는 것은 모든 사람들에게 다 다른 생각이 있기 때문입니다. 오늘 우리는 부동산과 관련된 또 다른 일이 부동산 증서에 대해서 말해보겠습니다.

 

 

부동산 증서는 소유권 증명서의 약칭으로 그동안 집을 임대하고 매매하며 사용할때 권리증서로 국가의 법적인 보호를 받아왔습니다. 간단한 것 같지만, 현실에서는 여전히 다양한 상황을 만나게 됩니다. 예를 들어 주택을 살 때 집을 살 수 없거나 장기간 보유하지 못하는 사람은 개발업자의 이유인 경우가 많기 때문에 주택 구입자에게는 주택 구입 계약을 체결하기 전에 '국유토지 사용증'을 검사하고, 임시 사용증에 해당하지 않는 경우나 저당이 잡혀있는 경우에는 구입이 불가능하다고 합니다.

또한, 부동산 증서 3페이지의 부기란에는 소유권 출처와 할당 면적 등이 들어있지만, 가짜 부동산증은 대부분 비어있습니다.

 

 

 

 

부동산 증서 "전면 소실"?

 

 

부동산 증서의 주요 기능은 등기 활동의 안전을 보장하는 것입니다. 거래 과정에서 사실 부동산 증서의 기능은 매우 제한적입니다. 한편 부동산 증서는 등록행위의 완료를 증명하고 등록 기관은 등록을 마친 후 권리자에게 부동산 증서를 발급하며 부동산 증서와 등기부의 내용이 일치하지 않을 경우 등록기관에 책임을 물을 수 있도록 했습니다.

 

한편, 부동산 보유 증빙서류 자체도 정책 조정에 따라 달라지고 있습니다. 현재 중국인들이 새로 발급받은 부동산 증서는 "부동산권증서(不动产权证书)"라고 하는데, 이는 2015년 3월 1일부터 시행된 부동산 등기 조례로 소급하여 국가 업무배치에 따라 2017년 5월 1일 이후 전국의 모든 시현에서 예전 부동산 증서발급을 중단하고 모두 새로운 "부동산권증서"를 발급하도록 요구하고 있습니다. 이에 따라 국가로부터 부동산 등기조례가 시행되면서 부동산 증서가 전면적으로 사라졌지만, 오래된 부동산 증서를 새로운 부동산권증서로의 교체를 강제하지 않고도 유효합니다.

그럼에도 불구하고, 새로운 "부동산권증서"가 변화하고 있으며, 2018년 9월 17일에는 전국 최초의 전자판 부동산권증서가 난닝(南宁)에서 발급되었으며, 정책 요구에 따라 종이판 부동산권 증서와 동등한 효력이 실현되었습니다.

 

 

 

 

 

70년 만기 후 집은 도대체 누구 소유인가?

 

 

여기에는 먼저 중국의 부동산 개념에 대해 말해야 하는데, 사람들이 흔히 말하는 집의 70년 만기는 사실 "집" 아래에 있는 국유지의 내용연수가 70년인 것을 말하며, 그 토지에 지은 집은 개인 사재로서, 개인이 영구적인 소유권과 사용권을 가집니다. 또, 국유지의 내용연수는 70년으로, 개발업자가 땅을 가져간 날부터 계산합니다. 예를 들어 어떤 개발업자가 2020년에 땅을 가져가서 열심히 집을 짓고 판매를 해서 열쇠를 받고 입주했다면, 적어도 2년 이상 내용연수가 깎인 것이고, 만약 분할하여 개발하면 결국 그 곳에 지은 집을 지은 사람은 국유토지의 사용기간이 더 줄어드는 셈으로, 일반적으로 50년~60년 거주할 수 있게 됩니다. 어떤 주택 구입자들은 이 기간에 대해 비교적 신경을 쓰는데, 인터넷에서 개발업자들이 땅을 가져간 시간을 조회해보면 알 수 있다고 합니다.

 

 

집 아래에 있는 국유토지가 70년 만기가 되면 어떻게 처리할까요? 국가 <도시관리법(城市管理法)> 제 22조와 국가 <물권법(物权法)> 제 149조와 같이 주택용지가 만기가 되면 자동으로 연장하는데, 최고 비용이 5자리 수를 넘지 않고, 최저 15.6위안/1평방미터 로 한다고 합니다. 여기에서 주의할 것은 만기 1년 전에 연장신청을 해야한다는 것입니다.

 

 

 

 

그러므로 중국의 부동산 권리증은 집 소유권 자체의 변화를 가져오지 않는다는 점을 알 수 있습니다. 또, 국가의 물권법도 개인의 합법적인 재산을 보호하기 위한 것이므로, 집의 70년 만기가 되어도 걱정할 필요가 없다고 합니다.

 

 

<참고기사>

https://mbd.baidu.com/newspage/data/landingshare?context=%7B%22nid%22%3A%22news_9421851301757196792%22%2C%22ssid%22%3A%22%22%7D&pageType=1

房产证“全面消失”？70年满期后房子该归谁？国家给了“结果”

 

토지의 소유개념이 우리나라와는 사뭇 다른 면에서 어찌보면 번거롭다고도 생각이 드는데요, 70년 만기가 끝나기 1년전에 연장신청을 하면 국가로 귀속되지 않고 다시 연장이 된다니 다행입니다.